كيف يمكنك تسجيل عقدك في “إيجاري”، احتساب تكلفة الايجار من خلال مؤسسة التنظيم العقاري “RERA ” وإحالة نزاع الى مركز دبي لتسوية النزاعات الإيجارية.

تتعرض أسواق الإيجارات لحالة من الجنون المؤقت مرة أخرى وكثيرا من المستأجرين في دبي يشعرون باللبس إزاء ماهية قوانين الايجار الحقيقية والغير حقيقة. ولذلك، ومن اجل ازالة هذا اللبس، يقدم موقع سوق المال.كوم فيما يلي 10 قواعد لتساعدك على البقاء في إطار الوضع القانوني الصحيح مع مالك العقار.

[قارن بين القروض الشخصية]

1 – لابد ان يتم تسجيل العقد الخاص بك:

بدءا من عام 2010 جميع اتفاقيات الإيجار يفترض ان يتم تسجيلها إلكترونيا مع ” إيجاري” في دبي. وذلك الامر يتم القيام به من جانب مالك العقار ولكن يمكن للمستأجرين القيام به أيضا. وتبلغ تكلفة تلك الخدمة 160 درهم اماراتي للكتابة بالإضافة الى 35 درهم اماراتي كمصروفات إدارية. ستكون في حاجة الى عقد الإيجار الأصلي الخاص بك، فاتورة كهرباء/ ماء، نسخة من سند ملكية العقار او مخطط العقار ونسخة من جواز سفرك والتأشيرة.

2 – لا يمكن اخلاؤك من العقار الا إذا أراد المالك بيعه:

الفانون واضح جدا في ذلك. فهو لا يسمح بإخلاء العقار من الساكن ببساطة لمجرد ان مالك العقار يريد ان يقوم بتأجير العقار بسعر أكبر. تقول مؤسسة التنضيم العقاري ان هناك اربع اسباب تسمح للمالك بإخلاء العقار:

  • في حال هدم العقار
  • اذا اراد المالك ترميم العقار
  • اذا اراد المالك ان يسكن في العقار
  • اذا اراد المالك ان يبيع العقار

3 – لابد من منحك مهلة قدرها 12 شهرا لترك العقار:

إذا كان مالك العقار يريد دخول العقار فانه لابد ان يقوم بمنحك مهلة قدرها 12 شهر لترك العقار. خاصة في حالة ما إذا كان مالك العقار او عائلته تخطط لدخول العقار او بيع العقار. ولابد ان يتم إشهار إشعار الإخلاء وإرساله بواسطة البريد المسجل. فاذا فشل مالك العقار في ذلك لأي سبب فان ذلك يعني انه من حقك البقاء في العقار حتى يتم ارسال إشعار الإخلاء المناسب ويبدأ سريان المهلة المقررة.

4 – إذا أراد صاحب العقار بيعه، فانه يمكنه القيام بذلك مع بقائك فيه:

يمكن بيع العقار مع بقائك فيه. حيث سيتم تسويق ذلك بكون ان العقار يوجد فيه مستأجر. إذا أراد المشتري الجديد دخول العقار فلابد ان يقوم بمنحك اشعارا بالإخلاء خلال مدة 12 شهرا بمجرد ان يتم تسليم العقار اليه.

5 – لا يستطيع مالك العقار رفع الإيجار الا اذا كان ذلك وفقا لمؤشر تأجير مؤسسة التنظيم العقاري RERA:

حينما يحين موعد تجديد عقد الايجار الخاص بك، فان ذلك يكون وقت ظهور الكثير من الطلبات الصارخة من جانب أصحاب العقارات. ومع ذلك فانه يمكنك تجاهل تلك الطلبات الصارخة والتركيز على مؤشر الايجار المقدم من مؤسسة التنظيم العقاريRERA   فذلك المؤشر يرسم بالضبط قيمة الايجار الذي عليك ان تقوم بدفعها لعقارك في المنطقة الكائن فيها، لذا قم باستخدام حاسبة الإيجار المقدمة من مؤسسة التنظيم العقاري RERA لحساب ما الذي يجب ان تقوم بدفعه. قم باختيار المنطقة التابع لها، نوع العقار، عدد غرف النوم والايجار الحالي وستقوم الحاسبة باحتساب ماهية الزيادة الايجارية الصحيحة بخصوص عقارك. حيث ينبغي ان يلتزم بها مالك العقار.

وقد تم السماح لملاك العقارات بزيادة القيمة الايجارية بحد اقصى 20% بدءا من 21 ديسمبر 2013 وذلك بناءا على الخطوط الارشادية التالية:

  • اذا كان الايجار اقل من 10% اقل من قيمة السوق، فانه يمكن الا يكون هناك زيادة.
  • اذا كان الايجار من 11- 20% اقل من قيمة السوق فإن اقصى زيادة يمكن ان تكون 5%.
  • اذا كان الايجار من 21- 30 % اقل من قيمة السوق فإن اقصى زيادة يمكن ان تكون 10%.
  • اذا كان الايجار من 31- 40 % اقل من قيمة السوق فإن اقصى زيادة يمكن ان تكون 15%.
  • اذا كان الايجار اكثر من 40% اقل من قيمة السوق فإن اقصى زيادة يمكن ان تكون 20 %.

6 – مؤشر الايجار الخاص بمؤسسة التنظيم العقاري يعمل وفقا لخطوط إرشادية صارمة:

في مرسوم ايجاري جديد صدر في شهر ديسمبر، يتم السماح لملاك العقارات بزيادة قيمة الإيجارات بنسبة 5% إذا كانت قيمة الإيجارات اقل من مؤشر السوق بالمنطقة بنسبة 11% وذلك كما تم تحديده بواسطة المؤشر الايجاري. وذلك مقارنة بنسبة سابقة بلغت 26%.

وقد سمحت الزيادة المستمرة في قيمة الايجار بالوصول بمؤشر تلك النسبة الى 20% كحد اقصى إذا كانت قيمة الإيجارات اقل من مؤشر السوق بالمنطقة بنسبة 40%.

7 – عدد الشيكات يخضع لتقدير صاحب العقار:

لا يوجد حد معين لعدد الشيكات التي يتم طلبها من جانب صاحب العقار. فبعض ملاك العقارات أكثر مرونة ويقبلون بعدد 12 شيكا، بينما يطلب البعض الآخر القيمة الايجارية كلها في شيك واحد والتي قد يمكن استخدامها من جانبك كمستأجر كوسيلة ضغط من اجل تخفيض قيمة الايجار، فمثلا يمكنك اخبار صاحب العقار بانك ستقوم بدفع شيك واحد إذا قام بتخفيض قيمة الايجار بما يوازي 5000 درهم اماراتي.

8 – في حالة الاستعداد للتجديد، لابد ان يقوم كلا من مالك العقار والمستأجر بإعطاء إشعار تجديد مدته 90 يوم:

سواء كان صاحب العقار يريد زيادة قيمة الايجار او يريد المستأجر ترك العقار، فلابد لكلا منهما ان يعطي الاخر إشعارا بمهلة قدرها 90 يوم بما يعتزمان القيام به. وفي حالة عدم قيام أي منهما بذلك لأي سبب، فان ذلك يعني ان صاحب العقار لا يستطيع قانونا رفع القيمة الايجارية ويمكنه اخبار المستأجر بانه لم يحصل منه على المهلة الكافية قبل قيام المستأجر بترك العقار.
وفي حالة ما إذا لم يمكنك التواصل مع مالك العقار الخاص بك في موعد التجديد بسبب وجوده خارج البلاد. فانه يتم تجديد العقد أوتوماتيكيا بنفس القيمة الايجارية السارية. لذا عليك التأكد من دفع الايجار في وقته من اجل تفعيل الاتفاق الجديد. وتذكر ان مصروفات التجديد سارية أيضا. فالمندوب الذي يقوم بمتابعة تجديد عقد الايجار سيقوم باحتساب رسوم تجديد عليك والتي قد تصل الى 1000 درهم اماراتي فبعد كل ذلك لا يمكن توقع ان يتم صياغة عقد جديد بالمجان. وتلك التكلفة يتم تحملها أحيانا من جانب مالك العقار وأحيانا أخرى من جانب مستأجر العقار ويمكن أيضا ان تكون شراكة فيم بينهما فكل ذلك يعتمد بالمقام الأول على الاتفاق الموجود بينكما.

9 – العقارات التي تدار بوسطة مركز دبي المالي العالمي لا تقع ضمن اختصاص مؤسسة التنظيم العقاري:

 بالنسبة للخطوط الارشادية الخاصة بمؤسسة التنظيم العقاري فيم يتعلق بتحديد نسب زيادات القيمة الايجارية فإنها لا تطبق على العقارات التي تدار بواسطة مركز دبي المالي العالمي(DIFC) وبالتالي فإن أصحاب تلك العقارات لديهم من الحرية ما يمكنهم من رفع القيمة الايجارية وفقا لمتطلبات السوق. فإذا حدث وكان أحد أصحاب العقارات مفرطا في نسبة الزيادة التي قام بتوقيعها، فان محاكم مركز دبي المالي العالمي تقوم بنظر النزاعات الايجارية في محكمة الدعاوى الصغيرة والمحكمة الرئيسية.

10 – إذا كان صاحب العقار مفرطا في تقديره، قم بإحالة الموضوع الى لجنة الإيجارات:

فم بإحالة الموضوع الى مركز دبي لتسوية النزاعات  والذي حل محل لجنة بلدية دبي للإيجارات سابقا. تبلغ تكلفة ذلك ما يوازي نسبة 3.5% من قيمة الايجار السنوي بحد أدنى 350 درهم اماراتي وحد اقصى 20,000 درهم اماراتي. وقد يتم فرض رسوم أخرى من قبل مركز دبي لتسوية النزاعات بدائرة دبي للأراضي RDSC على المدعي مثل رسوم استدعاء الخبراء، ودفع رسوم الخبير، رسوم إيداع الإيجار بالمركز…الخ. ومعظم النزاعات يتم الحكم فيها خلال 75 يوما. يمكنك الاتصال برقم 556 555 600.

و…. يمكنك التفاوض:

نعم جميع القواعد المذكورة اعلاه يتم تطبيقها، ولكن ليس كل أصحاب العقارات طريقتهم واحدة فالبعض منهم يمكن مفاوضته. لذلك فقبل ان تتوجه للجنة الإيجارات، جرّب التفاوض أولا. فلنقل إنك تدفع جيدا اقل من مؤشر السوق. فإن صاحب العقار – إذا كان يعتبرك مستأجرا جيدا- يمكن ان يتجاهل توصيات حاسبة مركز التنظيم العقاري و يتوصل معك الي اتفاق وسط يرضي كلا الطرفين.

مجددا، اذا كان صاحب العقار يطالب بقيمة ايجارية بعيدة عن قيمة حاسبة مركز التنظيم العقاري فانه يمكنك تذكيره بالقانون بلطف حيث يمكن ان يكون ببساطة غير مدرك لتلك النقطة او بحاجة الى إشارة بسيطة لإبقائه على نفس الخط.