أيهما أفضل، إستئجار أو شراء مسكن في دبي، أبوظبي أو حتى رأس الخيمة؟ سؤال يطرح نفسه دائماً خاصة بعد ما فازت دبي بتنظيم معرض إكسبو EXPO 2020. يصعب حسم الإجابة على هذا السؤال مع وجود العديد من العوامل المتغيرة، إلا أننا قمنا بالجزء الشاق من العمل – مع اعتماد بعض الفرضيات – لمساعدتك على المقارنة بين الإيجابيات والسلبيات المتعلقة بإجابة السؤال.

هناك العديد من العوامل التي يجب مراعاتها بالإضافة إلى التكلفة الرئيسية سواء لاستئجار او شراء عقار. كمثال على تلك العوامل، هل يُمكنك تحمل مصاريف الشراء والرسوم المتعلقة بعملية الشراء؟ هل أنت مؤهل للحصول على قرض عقاري؟ إلى متى تنوي البقاء في البلد؟ هل تنوي استخدام مدخراتك بأكملها؟ ماذا عن التكاليف الجارية مثل تكاليف الصيانة والخدمات؟ هل يُمكنك التعامل مع الآثار السلبية التي قد تنجم عن إنخفاض قيمة العقار؟

ملخص للتكاليف: الاستئجار مقابل الشراء

يوضح الجدول التالي القيمة التقريبية للإيجار الشهري وكذلك قيمة الأقساط الشهرية للقرض العقاري لأربعة أنواع مختلفة من العقارات في دبي
وأبوظبي.

لإجراء هذه العملية الحسابية، قمنا باستخدام بعض الفرضيات: لاستنتاج هذه الأرقام افترضنا أن مدة الرهن العقاري 20 عاماً مع تثبيت المعدل لمدة عامان بقيمة 2.61 في المئة (احتساب المعدل وفقاً لقاعدة بياناتنا) لأول عامين، واحتساب معدل متغير بقيمة 3.7 في المئة (نسبة سعر الفائدة السائد بين البنوك الإماراتية (EIBOR) بقيمة 0.7 في المئة للثلاثة أشهر الحالية بالإضافة إلى هامش البنك بقيمة ثلاثة بالمئة) على مدى 18 عاماً التالية.

تذكر أن هذا مجرد مثال مستخدم بغرض المقارنة فقط – العروض التي يقدمها البنك قد تختلف تماماً وكلياً وفقاً لدخلك الشهري، العُمر، محل العمل، الخ.

عدد غرف النوم نوع العقار الموقع قدم مربع الإيجار الشهري القسط الشهري+رسوم الخدمة، العام الأول والثاني* القسط الشهري+رسوم الخدمة، الأعوام من 3 إلى 20**
2 شقة سكنية دبي – جرينز – الظفرة 3 1,014 15,000 10,079 11,339
1 شقة سكنية دبي مارينا – أبراج ويفز أ 1,000 9,083 8,860 9,950
2 فيلا دبي – المرابع العربية – بالميرا 1 1,889 13,750 13,134 14,973
2 شقة سكنية أبوظبي – الريف داون تاون 1,517 7,083 7,208 8,025

* تم احتساب سعر صرف ثابت بقيمة 2.61% للعام الأول والثاني كمتوسط لمعدل الرهن العقاري المتاح من خلال موقع سوق المال – Souqalmal.com + رسوم الخدمات لكل قدم مربع في الشهر.

** تم احتساب المعدل المتغير ابتداء من العام الثالث وحتى العشرين باستخدام قيمة سعر الفائدة السائد بين البنوك الإماراتية (EIBOR) 0.7% + هامش البنك بقيمة 3% للسنوات من 3 إلى 20 + رسوم الخدمات لكل قدم مربع في الشهر.

[تفصيل العملية الحسابية أدناه]

هل يُمكنك تحمل نفقات وتكاليف الشراء؟

هل باستطاعتك تحمل قيمة الحد الأدنى من الإيداع بنسبة 25%؟ في الأمثلة المستخدمة للشقق السكنية والفيلات المزودة بغرفة نوم واحدة أو غرفتين، كانت القيمة بالفعل تتراوح بين 300,000 إلى 675,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى 10% قيمة الرسوم، وذلك أكثر بكثير من قيمة الاستئجار لعام واحد بالنسبة للأشخاص العاديين – الذين غالباً ما يحتاجون إلى قرض شخصي حيث لا يملكون السيولة النقدية اللازمة.

هل أنت مؤهل للحصول على قرض عقاري؟ معظم البنوك تتطلب أن يكون الحد الادنى للدخل الشهري 10,000 درهم بالإضافة إلى العديد من المعايير الأخرى التي يجب عليك مراعاتها – مثل عُمرك الآن والعُمر عند انتهاء القرض (65 كحد أقصى لغير المواطنين)، وما إذا كان محل العمل مُدرج ضمن قائمة الشركات المتعاملة مع البنك، الخ.

في حالة استخدام المدخرات الشخصية لشراء العقار – هل يوجد ما يكفي للإنفاق على عمليات الصيانة والإصلاح؟ هل يوجد ما يُغطي صندوق الطوارئ الخاص بك؟ ماذا لو فقدت عملك؟

لا شك أن أحد أهم مزايا شراء العقار هو أنك ما أن تقوم بدفع قيمة الوديعة والرسوم، يُمكنك تسديد قيمة الرهن العقاري على شكل أقساط شهرية – بالمقارنة بشيكات الإيجار السنوية أو الربع سنوية على أحسن الفروض.

التكاليف الجارية لشراء العقارات في الإمارات

العامل الرئيسي، التكاليف الشهرية الإضافية.

قيمة رسوم الخدمة (تم احتسابها بالفعل في الجدول أعلاه ضمن إجمالي المبلغ المسدد شهرياً). قد تكون قيمة الرسوم منخفضة للغاية كما هو موضح في مثال فيلا المرابع العربية، وقد تصل القيمة إلى 15 درهم لكل قدم مربع كما هو موضح في مثال الشقة السكنية لارتفاع تكلفة خدمة المناطق العامة (داخلياً وخارجياً)، مثل صيانة المصاعد الدورية وأنظمة التكييف المركزية.

ثم تأتي مصاريف الصيانة (سواء في حالة استئجار أو شراء العقار، إلا أن هناك بعض المسئوليات الإضافية التي يتحملها مالك العقار)، فواتير المياه والكهرباء (والتي عادة ما تكون مرتفعة للغاية في حالة ما إذا كان العقار فيلا سكنية، حيث تلتزم بدفع فواتير تكلفة نظام التكييف وصيانة المروج الخاصة بالفيلا، والتي لا تكون بهذه القيمة المرتفعة في حالة الشقة السكنية حيث تندرج قيمة فواتير نظام التكييف ضمن رسوم الخدمة)، غطاء تأميني للأمراض وقيمة التأمين على المباني في حالة الرهن العقاري، والتأمين على محتويات المنزل في حالة الاستئجار أو الشراء.

مدة الإحتفاظ بالعقار

ما هي المدة التي تنوي قضائها في الإمارات و/أو تحتفظ خلالها بالعقار؟ يجب مراعاة عامل التكاليف المتعلقة بعملية البيع – خاصة إذا كان يوجد رسوم للتسوية المبكرة. في حالة استئجار العقار، يُمكنك ترك العقار والتخلص من الدين الشهري على الفور. في حالة امتلاكك للعقار، أنت مسئول عن العقار والتكاليف الخاصة به حتى تتمكن من بيعه أو عرضه للإيجار. [اقرأ أيضاً: التكاليف والمصروفات الخفية لشراء وبيع العقارات]

ماذا لو أنك أردت مغادرة الإمارات فجأة لأي سبب من الأسباب؟ ماذا لو حدث انخفاض مفاجئ في أسعار العقارات أو تدهور في أسعار السوق أو البورصة؟ هل يُمكنك تحمل الأمر لعدة سنوات – كما فعل كثير من الأشخاص أثناء فترة الركود – حتى تعود الأمور إلى سابق عهدها؟

اشترى كارلوس أحد العقارات في جميرا بارك، وعلى الرغم من أنه كان من المفترض أن يعيش هناك، ومع ارتفاع الأسعار بنسبة 30% خلال عام واحد فقط، قرر أنه كان يجب بيع العقار. مع ذلك، فإنه يعمل الآن في أبو ظبي ويتطلع للإنتقال من دبي والشراء مرة أخرى.

“الأسعار في سوق الإيجارات في أبو ظبي مرتفعة للغاية. إذا كنت تخطط للبقاء هنا لعام أو عامين فليس من المنطقي تحمل أعباء عملية الشراء والبيع نظراً للرسوم المفروضة. ومع ذلك، فإن خطة إقامة متوسطة المدى لمدة 5 سنوات تستحق خوض التجربة. ترتبط أسعار الفائدة الآن بقيمة سعر الفائدة السائد بين المصارف الإماراتية (EIBOR)، ولم يقرر بعد المصرف المركزي الإماراتي أية إجراءات أو تغييرات جذرية متعلقة بسعر الصرف السائد بين المصارف الإماراتية (EIBOR)”.

” تتوفر بعض العروض التي تنطوي على معدلات ثابتة جيدة لمدد تتراوح من ثلاث إلى خمس سنوات – مثال على ذلك ADIB بقيمة 3.99%، والهلال بقيمة 3.5% لمدة عامان، كذلك المشرق لمدة عامان بنسبة 3.99%. ولكن ماذا عن رسوم التسوية – على الرغم من إقرار المصرف المركزي بتخفيض رسوم الاسترداد من 3 إلى 1 بالمئة، إلا أن هناك العديد من المصارف التي لا تلتزم بذلك بشكل كامل”.

على الرغم من أن استئجار العقار قد ينطوي على بعض المشكلات – مثال على ذلك هل سترتفع قيمة الإيجار سنوياً أم أنك ستضطر إلى الإنتقال من منزل لآخر كل عام – إلا أنه يُمكنك الاحتفاظ بموقعك على قمة هرم اتجاهات السوق بشكل أسهل بكثير من إعادة التفاوض أو نقل الرهن العقاري الخاص بك.

البديل

هناك اختيار آخر – استأجر المكان الذي تعيش فيه، استثمر في شراء عقار. تعيش أماندا في منطقة البحيرات وتمتلك شقة سكنية في الريف داون تاون في أبو ظبي، كذلك قامت مايا بعرض فيلتها في بالميرا 1 للإيجار في المرابع العربية واستأجرت فيلا أخرى أكبر في المرابع.

مثل تلك الاختيارات منحت كل من أماندا ومايا فرصة الحصول على ما يلائم احتياجاتهم من حيث الموقع وطبيعة المكان ومدى مرونته، على الرغم من صعوبة التعامل مع سوق العقارات.

لا وجود للحل الأمثل الملائم للجميع، فقد تنخفض أو ترتفع قيمة العقار في أي وقت. لذلك، يجب عليك فهم المخاطر جيداً واتخاذ القرار الملائم وفقاً لاحتياجاتك، وليس وفقاً لتقارير الوكيل العقاري أو توصية من صديق.

[للمزيد عن عملية الشراء: التكاليف الفعلية لعملية الشراء | شراء عقار في الإمارات العربية المتحدة لأول مرة]

[للمزيد عن عملية الاستئجار: متوسط الإيجار في دبي: التكلفة حسب المنطقة | متوسط الإيجار في أبوظبي: التكلفة حسب المنطقة | 10 أشياء لن يخبرك عنها مالك العقار]

تفاصيل عملية حساب القيمة

أ‌) تكلفة الإيجار الشهري

عدد غرف النوم نوع العقار الموقع قدم مربع الإيجار السنوي الإيجار الشهري
2 شقة سكنية دبي – جرينز – الظفرة 3 1,014 180,000 15,000
1 شقة سكنية دبي مارينا – أبراج ويفز أ 1,000 109,000 9,083
2 فيلا دبي – المرابع العربية – بالميرا 1 1,889 165,000 13,750
2 شقة سكنية أبوظبي – الريف داون تاون 1,517 85,000 7,083

المصدر: مقابلة مع أصحاب العقارات وموقع propertyfinder.ae

أ‌)  تكلفة الشراء – حساب قيمة الرهن/القرض العقاري

عدد غرف النوم نوع العقار الموقع قدم مربع سعر الشراء دفعة المُقدم (25%) * قيمة الرهن العقاري
2 شقة سكنية دبي – جرينز – الظفرة 3 1,014 1,850,000 462,500 1,387,500
1 شقة سكنية دبي مارينا – أبراج ويفز أ 1,000 1,600,000 400,000 1,200,000
2 فيلا سكنية دبي – المرابع العربية – بالميرا 1 1,889 2,700,000 675,000 2,025,000
2 شقة سكنية أبوظبي – الريف داون تاون 1,517 1,200,000 300,000 900,000

*يجوز للمشترين من غير المواطنين الاقتراض حتى 75% من قيمة العقار للاستثمار الأول فقط على ألا تتجاوز قيمة العقار 5 ملايين درهم

المصدر: مقابلة مع أصحاب العقارات وموقع propertyfinder.ae

ج) تكلفة الشراء – قيمة الدفعات الشهرية للرهن/القرض العقاري لمدة 20 عاماً

عدد غرف النوم نوع العقار الموقع قدم مربع متوسط نسبة الرهن العقاري (ثابت) الدفعات الشهرية للعام الأول والثاني (ثابت)* الدفعات الشهرية للأعوام من 3 إلى 20 (متغير)
2 شقة سكنية دبي – جرينز – الظفرة 3 1,014 0 8,799 10,059
1 شقة سكنية دبي مارينا – أبراج ويفز أ 1,000 0 7,610 8,700
2 فيلا سكنية دبي – المرابع العربية – بالميرا 1 1,889 0 12,842 14,681
2 شقة سكنية أبوظبي – الريف داون تاون 1,517 0 5,708 6,525

*المعدل المتناقص المعادل بقيمة 4.73%. تأكد من الإطلاع على المعدل المحتسب للقرض الخاص بك. يعرض موقع سوق المال – Souqalmal.com قوائم المعدلات الثابتة و المعدلات المتناقصة لجميع القروض العقارية المفهرسة بالموقع (عادة ما يكون المعدل المتناقص مقترناً بالمعدل الثابت المُعادل).

المصدر: موقع سوق المال – Souqalmal.com – قاعدة بيانات القروض العقارية (لمتوسط معدلات الرهن/القرض العقاري)

الإفتراضيات:

  • مدة سداد القرض العقاري 20 عاماً
  • معدل متوسط 2.61% ثابت على قيمة القرض العقاري
  • ثابت لمدة عامين ثم متغير
  • معدل متغير يتم احتسابه لمدة 18 عاماً وفقاً لسعر الفائدة السائد في المصارف الإماراتية (EIBOR) – (متوسط EIBOR الحالي لثلاثة أشهر 0.7%) + متوسط هامش البنك 3% ]ماذا يعني EIBOR و LIBOR؟[

[اقرأ المزيد: المعدل الثابت أو الموحد: قد تكون قيمة 18% أكثر تكلفة من 24%]

د) تكلفة الشراء – حساب رسوم الخدمات

عدد غرف النوم نوع العقار الموقع قدم مربع رسوم الخدمة لكل قدم مربع رسوم الخدمة السنوية رسوم الخدمة الشهرية
2 شقة سكنية دبي – جرينز – الظفرة 3 1,014 15 15,362 1,280
1 شقة سكنية دبي مارينا – أبراج ويفز أ 1,000 15 * 15,000 1,250
2 فيلا سكنية دبي – المرابع العربية – بالميرا 1 1,889 2 3,500 292
2 شقة سكنية أبو ظبي – الريف داون تاون 1,517 12 18,000 1,500

*وفقاً للتقديرات الخاصة بهذا العقار؛ جميع العقارات الأخرى تم تقديرها وفقاً لمالكيها

المصدر: مقابلات أصحاب العقارات